Ｑ１．宅建業者の変更届は、どういった項目で、どのタイミングで出さないとならないのでしょうか？
Ａ１．宅建業者は、免許申請した次の項目に変更が生じた場合、変更が生じた日から３０日以内に「宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書」を管轄の建設事務所に提出しなければなりません。(宅建業法第９条)
(１)商号又は名称　(２)代表者　(３)役員　(４)事務所
(５)政令第２条の２で定める使用人　(６)専任の宅地建物取引士
(１)～(４)は法人の場合、登記事項証明書に記載の変更日(登記の日ではない)、(５)と(６)は会社が定めた日から３０日以内に届出しなければなりません。重要事項の説明時や契約時に変更日を過ぎている場合、変更届をまだ提出していなくても、変更後の代表者や、事務所の所在地、専任の宅地建物取引士の名前で記載することが必要です。また、業者票についても訂正したものを表示しておいてください。よく届出をしてからでないと変更の内容を記載できないと思っている方がいます。もちろん速やかに届出はしないといけませんが、変更の事項は、会社の登記の変更日、また、個人業者は、業者が定める変更日から有効となります。

Ｑ２．有限会社から株式会社へ組織変更をしました。届けは、どうしたらよいでしょうか？
Ａ２．商号変更の書類(免許証書換え交付申請書、名簿登載事項変更届第一面、登記事項証明書)を出します。但し、会社の登記事項証明書が、有限会社を閉鎖して、株式会社を新しく登記しております。有限会社での最後の登記が確認できる有限会社の｢閉鎖事項全部証明書｣と株式会社の｢履歴事項全部証明書」を添付して変更届を提出してください。

Ｑ３．現在、宅建業を受けているＡ法人です。今度、Ｂ法人(宅建業なし)に吸収合併されることになりました。宅建業は継続して行うことは可能でしょうか？
Ａ３．宅建業は、法人自体に免許されているものです。Ａ法人が吸収されてＢ法人に移行したとしてもＡ法人の宅建業免許をＢ法人に移行することはできません。履歴事項証明書を確認するのはそのためで、元々の登記自体を変更するものでないと応じられません。吸収されて登記がなくなった時点で法人としての要件がなくなりますので、Ａ法人は廃業、Ｂ法人は新規免許を取らなければならなくなります。その間、宅建業はできませんし、協会及び保証協会も新規入会になり、多額のお金がかかることになります。

Ｑ４．今度、会社の役員の変更があります。届けはどうしたらよいでしょうか？
Ａ４．法人の役員(代表取締役、取締役、監査役)の就退任の日(登記日ではない)より、３０日以内に変更届を提出していただきます。会社の登記の変更後、必ず履歴事項全部証明書(現在事項全部証明書は不可)を取って変更届を提出してください。なお、広島県知事免許業者で、いままでの役員の役職が変わる場合、専任の宅地建物取引士や政令使用人が役員になる場合、または役員が専任の宅地建物取引士や政令使用人になる場合、変更届の添付書類である「略歴書、身分証明書、登記されていないことの証明書」は省略できますので、ご注意ください。(大臣免許業者は省略不可です)

Ｑ５．免許期間中、役員の変更届を提出しておらず、途中で役員が就任し、その後、退任してしまっているのですが、変更届は必要ですか？
Ａ５．変更届は宅建業者の義務なので、その事項を省略することはできません。また、免許更新書を提出することで変更届を省略することはできません。速やかに変更届を提出してください。

Ｑ６．事務所を今度移転することになりました。どういったことに気をつけなければならないでしょうか？
Ａ６．宅建業者の事務所は、一般消費者のプライバシーの保護やクーリングオフの対象となるかどうか等、消費者が事務所であることを明確に理解できる必要があるため、独立していることが免許の要件になっています。たとえば、同一フロアーにその業者とは別の法人、別の団体などがあれば、間仕切りを設置して、分けていだだかないとなりません。また、個人の居宅に事務所を設置する場合、居宅と事務所を混同することはできません(居住部分を通ってしか行けない事務所、または居住部分へ行くのに事務所を通らないと行けない事務所は不可)。フロアーを仕切るに当たっては、共通廊下を通って個別に入るよう分ける必要があります。間仕切りを設置しなければならない場合は、広島県庁・宅建業グループ、建設事務所、宅建協会免許センターなどへ事前に確認をお願いします。詳しくは、こちら。

Ｑ７．法人の役員兼専任の宅地建物取引士が、行政書士の資格を持っているので兼業したいのですが、できますか？
Ａ７．広島県知事免許で、法人の役員兼専任の宅地建物取引士が、行政書士、司法書士、土地家屋調査士など、個人でしかできない兼業をする場合、専任の宅地建物取引士が専ら専任の宅地建物取引士の業務に従事できる状態であれば、同じ場所に事務所を置くことはできますが、別人格になりますので、間仕切り等を設置して事務所を分けることが必要です。（免許申請時に申立書が必要）専任の宅地建物取引士が専ら宅建業に従事している状態は、個別に審査されるので、事前に広島県庁・宅建業グループへ確認してください。個人業者の場合、代表者兼専任の宅地建物取引士が前記の兼業をする場合は、同一人格であるため事務所を分ける必要はありませんのでお間違えなく。

Ｑ８．政令２条の２の使用人とは、何ですか？
Ａ８．本店の代表者が非常勤の場合や、支店、営業所などには、代表者の代わりに契約時などに代表権を行使する方が必要です。本店の代表者に代わる責任者や支店長、営業所長などを政令２条の２の使用人と言います。代表者が非常勤になる場合や、支店長などが変更になる場合は変更届を提出してください。広島県知事の建設業免許を取っている会社Ａの代表者(経営管理責任者)が建設業でその会社に常勤になる場合、同じ場所にあっても宅建業の会社Ｂで常勤の代表者になることはできません。この場合も宅建業の会社Ｂに政令２条の２の使用人を置かないとならないので注意が必要です。

Ｑ９．宅地建物取引士証を持っている人は、全員が専任の宅地建物取引士にならないといけませんか？
Ａ９．宅建業免許の要件として事務所に５人に１人以上の専任の宅地建物取引士を設置しているだけで、宅地建物取引士証を持っている人全てを届け出る必要はありません。もちろん専任の宅地建物取引士でなくとも宅建業の従事者として、重要事項の説明や契約書への記名は宅地建物取引士証を提示の上、できます。

Ｑ10．今回、１人入社しました、届けは必要でしょうか？
Ａ10．現在、免許権者への従業者の届けはなくなっています。事務所に備え付けている従業者名簿に記載していただき、その方へ従業者証明書を発行してください。また、宅建業免許の要件として、事務所には宅建業に従事する者の5人に１人以上の割合で、常勤の専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。今まで従事するもの５人で、１人を専任の宅地建物取引士として届けていた会社にもう１人従事者が増えるとすれば、その時点で専任の宅地建物取引士の追加の届けを出すことになります。

Q11．建設業の会社です。今度、宅建業免許を取りたいのですが、従業者全員に対して5人に1人以上の専任の宅地建物取引士が必要でしょうか？
A11．宅建業が主でない場合、全ての従業者を宅建業の従事者にする必要はありません。従事者に該当する方は、次の通りです。
①代表者(非常勤でも該当)、②専任の宅地建物取引士、③政令２条２の使用人、
④宅建業に関わる役員、⑤宅建業に関わる従業者
＊非常勤役員と監査役は該当しない。
＊宅建業が主でない場合、一般管理部門の職員は該当しない。ただし、他の業種が副次的な業務であり、主として宅建業をしている場合は、一般管理部門の職員も該当する。
①～⑤に該当する人数に対して、５人に１人以上の専任の宅地建物取引士を設置してください。

Q12．専任の宅地建物取引士が退職する予定です。現在、後任者を募集していますが、まだ決まっていません。届けはどうしたらよいでしょうか？
A12．専任の宅地建物取引士が交代になる場合、変更届の提出は３０日以内ですが、実際の交代の期間は２週間以内です。前任者が退職してから３０日以内に変更届を提出してください。専任の宅地建物取引士が不在の期間は２週間以内と宅建業法に決められています。それ以上の期間がかかると業法違反になりますので遵守するようお願いします。

Q13．免許申請時および変更届提出時に、代表者、役員、政令使用人、専任の宅地建物取引士について「身分証明書」「登記されていないことの証明書」を出すことになっています。これらはどのように取るのでしょうか？また、どんな意味がありますか？
A13．
１．「身分証明書」(原本1部必要）：破産宣告、禁治産、準禁治産、後見の登記の通知を受けていないことの証明に提出
取り方：各人の本籍地の市区町村役場にて取得
＊たまに、運転免許証などを持って来られる方がおられます。
「身分証明書」と言う名前の書類ですのでお間違えないようお願いします。
＊日本在住の外国人の場合、「住民票抄本」(本名・通称名・国籍・在留カード番号の記載のあるもので、かつ個人番号の記載のないもの)を提出。
＊免許申請および変更届提出日の３ケ月以内に発行されたもの。

２．「登記されていないことの証明書」(原本1部必要)：
成年被後見人、被保佐人の登記がされていないことを証明するために提出
＊証明事項：「成年被後見人、被保佐人とする記録がない」で申請すること。
＊日本在住の外国人の場合、本名と(通称名)を併記、また本国名を記入すること。
＊免許申請および変更届提出日の３ケ月以内に発行されたもの
取り方：
①広島法務局民事行政部戸籍課の窓口にて直接請求
広島市中区上八丁堀6-30　(合同庁舎３号館　３階)　☎082-228-5201
請求者：本人、代理人(委任状を持参)、親族(戸籍謄・抄本を持参、※親族でも委任状を持参した方が簡単です)
申請書提出時に本人確認用の運転免許証、健康保険証、パスポートなどを提示してください。

②東京法務局へ郵送で請求
〒102-8226　東京都千代田区九段南1-1-15　九段第２合同庁舎　東京法務局民事行政部後見登録課　行
申請書、返信用の封筒(宛名を書き、切手を貼付したもの)、上記本人確認用書類のコピーを東京法務局へ送ってください。後日、証明書が返送されてきます。会社でまとめて請求する場合は、申請書の返送先に会社の住所を書き、返信用封筒(会社の住所、会社名と請求した方全員を連名で宛名とする)を同封してください。

申請書：
＊東京法務局ホームページにてダウンロード：　｢登記されていないことの証明書｣にて検索→｢東京法務局」。
＊最寄りの法務局、地方法務局で入手可能
＊収入印紙300円分を貼付のこと

Q14.従業者証明書について教えてください。
A14.宅建業者は、従業者であることを証する証明書を携帯させなければその者を宅建業に従事させてはならないこととなっています。該当者は、代表者（法人または個人）、法人役員(非常勤取締役を含む、監査役を除く)、宅建業に従事する従業員です。有効期間は、最長5年で、一時的に業務の補助をする方にはその期限までとしてください。証明書は、宅建業者で作っていただきます。但し、宅建業法施行規則に様式とサイズが決まっておりますので確認してください。≪様式第八号(第十七条関係)≫様式がわからない場合は、宅建協会支部にてお尋ねください。

Q15.従業者証明書番号の付け方は？
A15.宅建業を取ったときにいた方は開業時の免許年月、途中で入った方は入社年月を用います。
例　：　開業(入社)年月　2021年4月の場合

Q16.従業者名簿について教えてください。
A16.宅建業者は、従業者証明書の発行台帳として事務所 (本店、支店)毎に、従業者名簿を備え、従業者の氏名、従業者証明書の番号、性別および、生年月日、主たる職務内容、宅地建物取引士であるか否かの別、その事務所の従業者となった年月日、またその事務所の従業者でなくなった場合はその年月日を記載することとなっています。保存期間は、最終の記載をしてから10年間です。名簿用紙は、宅建業者で作っていただきます(従業者名簿の記載事項が記録されたファイルまたは磁気ディスクも可)。但し、宅建業法施行規則に様式が決まっておりますので確認してください。≪様式第八号の二(第十七条の二関係)≫様式がわからない場合は、宅建協会支部にてお尋ねください。

Q17.業者票について教えてください。
A17.宅建業者は事務所や事務所以外の建設省令で定める業務を行う場所ごとに、一般消費者が見やすい場所に業者票を掲示しなければならないこととなっております。（宅建業法第50条第1項）業者票の用紙は宅建協会支部にて配布しております(宅建協会会員のみ)、また、業者で作ることも可能。宅建業法施行規則に様式が決まっておりますので確認してください。≪様式第九号～様式第十一号の三(第十九条関係)≫　業者票の内容については、常に最新の内容を掲示することが必要です。商号、代表者、事務所所在地、専任の宅地建物取引士などが変更になった場合、宅建業免許のカッコの中の数字が更新した場合、すぐに書き換えていただくようお願いします。

Q18.支店の業者票の書き方がわかりません。
A18.支店で掲げる業者票には、本店と同じように、商号(支店名は必要なし)、代表者(支店長名ではない)、主たる事務所(本店)の所在地を記載して、専任の宅地建物取引士はその支店の該当する方を全員記載してください。